ВАЛЕРИЙ СУХИХ — ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО СОБРАНИЯ — ПЕРМСКИЙ КРАЙ

Одним из двух главных вопросов повестки дня заседания Ассоциации законодательных органов ПФО, которое состоялось недавно в Кирове, стало обсуждение проблем жилищного строительства. Тема острая и актуальная. Посчитал необходимым высказать собственное мнение в рамках обсуждения вопроса. 

Когда речь идет о жилищном строительстве главным показателем является объем. Счет идет на квадратные метры. Итоговый результат сравнивают с плановым показателем, прошлогодним значением, выявляют тренд. Далее используется математическое действие «деление», и появляются показатели, отражающие обеспеченность жильем нуждающихся и т.д.

Все это абсолютно правильные действия. Но достаточны ли они для понимания ситуации и поиска дальнейших решений. Мне кажется не совсем. Судите сами. Согласно данным статистики, в Пермском крае в 2012 году возведено 825,8  тыс. кв. метров жилья. Что мы можем узнать из этой цифры? Если сравним ее с итогами 2011 года, то увидим, что произошел рост, который может быть выражен в процентном значении как 110,3% .

Так, что еще? Мне бы было интересно узнать, а сколько из этого объема реализовано? Иными словами, насколько мы приблизились к решению жилищной проблемы жителей региона? Здесь мы понимаем, что дать ответ на этот, согласитесь один из ключевых вопросов, не представляется возможным!

Мониторинг реализации жилья отсутствует. Контролируется только объем. То есть мы не знаем насколько востребовано то, что построено! Сложно представить, но это так. Именно этот аспект и вынес на обсуждение коллег.

Считаю, что основной закон хозяйственной деятельности, который гласит, что «всё, что произведено должно быть продано» действует всегда, при любой экономической и политической  системе. Нельзя отрывать производство товаров и услуг от их реализации. В противном случае мы сталкиваемся с целым набором угроз. В случае если речь идет о строительной отрасли, то они следующие:

• Формирование излишних товарных запасов у строительных компаний (непроданное жильё)
• Возникновение кассовых разрывов
• Необходимость привлечения кредитных ресурсов
• Увеличение себестоимости
• Снижение рентабельности и доходности

Как известно, рынок жилья состоит из двух частей – первичное и вторичное жильё. Согласно грубым оценкам, объем вторичного в 3,5 раза превышает предложение новостроек.

Для того, чтобы вывести некоторые зависимости, сравним  накопленные темпы роста стоимости жилья и инфляции

Далее интересно посмотреть фазы состояния рынка продаж недвижимости.

• Оживление
• Начало формирования «пузыря»
• Стадия отрыва
• Кризис
• Посткризисное восстановление

Анализируя покупателей по статусу мы можем выделить две группы несопоставимые по объемам участия в процессе. 90% покупателей составляют физические и юридические лица. Оставшиеся 10% за бюджетами всех уровней.

В силу незначительности меньшего сегмента обратим внимание на основную категорию покупателей:

• Реальные покупатели – покупка жилья для проживания
• Сберегатели (накопители) – дополнительный финансовый ресурс семьи
• Профессиональные спекулянты
• Спекулянты – непрофильный бизнес

Как ведет себя каждая категория на разных этапах?

Всё вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что любые планово — прогнозные цифры по строительству должны быть в обязательном порядке увязаны с объемом продаж недвижимости на первичном и вторичном рынках. В противном случае мы должны понимать, что имеет место фактический обман. В таком случае, мы обманываем и себя, и жителей, и руководство.

Filed under: Ассоциация законодательных органов ПФО, Развитие инфраструктуры, Строительство | Tagged: рынокжилья |